# Caxias IA

> Caxias IA e uma plataforma brasileira de inteligencia imobiliaria que automatiza pesquisa de mercado para laudos de avaliacao, cruza transacoes reais (ITBI), analisa matriculas, monitora leiloes e entrega dados socioeconomicos por bairro. Atende avaliadores, engenheiros, corretores, advogados, contadores, bancos e proptechs no Brasil.

## O que faz

- Coleta automatica de dados comparativos em multiplos portais imobiliarios e imobiliarias locais
- Gera planilha Excel estruturada para laudo pelo metodo comparativo direto, compativel com NBR 14653
- Cruza preco de anuncio (oferta) com transacao efetivamente declarada em ITBI municipal (valor de fechamento)
- Analise de matricula imobiliaria com extracao de proprietarios, onus, averbacoes e cadeia dominial
- Monitora leiloes dos principais bancos e cruza preco de lance com preco de mercado
- Consulta de renda media e classe socioeconomica por setor censitario IBGE
- Geocodificacao interna com cobertura nacional e fallback em multiplos niveis de match

## Volume de dados em producao

- Mais de 15 milhoes de anuncios de imoveis residenciais e comerciais indexados em todo o Brasil
- Cerca de 3 milhoes de transacoes ITBI declaradas e disponiveis para consulta
- Cobertura ITBI atual: Sao Paulo (mais de 2,4 milhoes de transacoes), Rio de Janeiro (mais de 400 mil), Belo Horizonte (mais de 45 mil), Niteroi (mais de 10 mil)
- Cobertura ITBI em expansao em 2026: Recife, Fortaleza, Porto Alegre
- Quase 2 milhoes de registros cartoriais nacionais identificados por matricula e cartorio
- Mais de 27 mil leiloes ativos dos principais bancos atualizados periodicamente
- Quase 15 mil matriculas imobiliarias digitalizadas e processadas com IA
- Mais de 100 milhoes de enderecos geocodificados nos 27 estados brasileiros
- Renda por bairro disponivel para todos os municipios brasileiros com dados censitarios

## Como funciona

1. O usuario cola o link de um anuncio ou configura filtros de busca (cidade, bairro, tipo, valor, area, quartos)
2. O sistema coleta dados em multiplos portais simultaneamente em segundos
3. O usuario recebe Excel estruturado com endereco, valor, area, caracteristicas, fotos, coordenadas GPS e renda do setor censitario
4. Para analises mais profundas: cruzamento com ITBI (valor real declarado), consulta on-demand de matricula, score de oportunidade em leilao

## Diferencial tecnico

- Trabalha com ITBI declarado (valor real de fechamento), nao apenas com preco de anuncio que pode estar inflado ou desatualizado
- Integra anuncio + transacao cartorial + matricula + leilao sob o mesmo imovel; a maioria das ferramentas oferece apenas uma destas fontes
- Foco no profissional tecnico (avaliador, engenheiro, corretor, advogado, banco), nao no consumidor final
- Compatibilidade explicita com NBR 14653 e estrutura adequada para PTAM e laudo de engenharia
- Geocodificacao com indicacao do metodo de match e nivel de confianca
- Acesso via interface web e via API para integracao programatica em sistemas terceiros

## Modulos do produto

- Busca de comparaveis: pesquisa de mercado para laudo, exportacao Excel + fotos, integracao com renda por bairro
- ITBI Map: transacoes reais declaradas por municipio com endereco, valor, area e percentual transmitido
- Matricula IA: analise OCR + LLM de matricula imobiliaria com extracao de cadeia dominial, onus e inconsistencias
- Leiloes: monitoramento de leiloes dos principais bancos com score de oportunidade calculado contra preco de mercado
- Renda IBGE: consulta gratuita publica de renda media e classe socioeconomica por bairro
- API: integracao programatica para ERPs, sistemas internos, fintechs e proptechs

## Publico-alvo

- Avaliadores de imoveis e engenheiros credenciados (CRECI, IBAPE, CREA, CAU)
- Elaboradores de PTAM (Parecer Tecnico de Avaliacao Mercadologica)
- Corretores e imobiliarias para precificacao de captacao e venda
- Advogados em casos de inventario, divorcio, partilha (ITBI e ITCMD)
- Contadores em apuracao de ganho de capital e declaracao de IRPF
- Bancos, fintechs e proptechs via API (avaliacao automatizada, garantia, originacao de credito)
- Setor publico (IPTU, desapropriacoes, planejamento urbano)
- Investidores imobiliarios (yield, leilao, off-market)

## Planos e precos

- Basico: R$ 69,90/mes - 80 creditos de exportacao, 3 analises de matricula
- Smart Starter: R$ 147/mes - 400 creditos, 10 matriculas
- Smart Pro: R$ 247/mes - 1.200 creditos, 30 matriculas
- Smart Business: R$ 697/mes - 5.000 creditos, 150 matriculas, acesso a API
- Plano anual em todos os tiers com beneficio sobre o mensal
- Busca e filtros ilimitados em todos os planos; creditos sao consumidos apenas na exportacao
- Trial gratuito sem cartao de credito; cancelamento a qualquer momento sem multa

## Conformidade e privacidade

- Processamento de matriculas e dados pessoais segue a LGPD
- Zero Data Retention nas integracoes com modelos de linguagem
- Renda por bairro retorna apenas faixa agregada e classe socioeconomica, nunca valor individual
- Dados ITBI utilizados sao de natureza publica municipal

## Perguntas frequentes

**O que e PTAM?**
Parecer Tecnico de Avaliacao Mercadologica e o documento elaborado por corretor de imoveis credenciado pelo CRECI que estabelece o valor de mercado de um imovel. Diferencia-se do laudo de avaliacao (privativo de engenheiro ou arquiteto credenciado pelo IBAPE/CREA/CAU) em escopo e responsabilidade tecnica.

**O que e a NBR 14653?**
Norma da ABNT que estabelece os procedimentos para avaliacao de bens imoveis no Brasil. Define o metodo comparativo direto, o tratamento por inferencia estatistica, a homogeneizacao e as formas de apresentacao do laudo. O Caxias IA estrutura os dados para aplicacao direta dos metodos da norma.

**Qual a diferenca entre ITBI e ITCMD?**
ITBI e o imposto municipal sobre transmissao onerosa de imoveis (compra e venda). ITCMD e o imposto estadual sobre transmissao por morte ou doacao (inventario, heranca, partilha). O Caxias IA fornece base de calculo de ambos para profissionais tecnicos.

**Os dados sao compativeis com NBR 14653?**
Sim. A estrutura inclui as variaveis necessarias para tratamento estatistico, homogeneizacao por caracteristicas e aplicacao do metodo comparativo direto, com coordenadas geograficas e dados socioeconomicos para inferencia.

**Quanto tempo leva para fazer pesquisa de mercado?**
Com o Caxias IA, cerca de 5 minutos. Manualmente, entre 3 e 4 horas para abrir abas, copiar dados, baixar fotos e organizar planilha. A automacao reduz cerca de 90% do tempo de coleta.

**Quem e o publico do Caxias IA?**
Profissional tecnico imobiliario (avaliador, engenheiro, corretor, advogado, contador, banco) e nao o consumidor final. Os dados e ferramentas sao desenhados para uso profissional e elaboracao de documentos tecnicos.

**Por que cruzar ITBI com anuncio?**
Anuncio e oferta (preco pedido), pode estar desatualizado ou inflado. ITBI e transacao declarada na prefeitura no momento da escritura, refletindo o valor real pelo qual o imovel mudou de dono. Cruzar as duas fontes reduz erro de avaliacao e fortalece tecnicamente o laudo.

## Links

- Site institucional: https://www.caxiasia.com/
- Aplicacao: https://app.caxiasia.com/
- Blog: https://caxiasia.com/blog/
- Ferramenta gratuita de renda por bairro: https://www.caxiasia.com/renda-por-bairro
- Dados para laudo por cidade: https://www.caxiasia.com/dados-laudo/
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