Estime o ITBI para compra de imóvel em São Paulo: 3% à vista ou redução de 0,5% para a parte financiada pelo SFH. Resultado em segundos, sem cadastro.
Informe valor da transação e forma de pagamento. Cálculo aplicado conforme Lei Municipal 11.154/91.
Lei Municipal 11.154/91 e atualizações posteriores. Imposto regulamentado pela Secretaria Municipal da Fazenda de São Paulo.
Sobre o valor da transmissão. Para SFH, 0,5% sobre a parte financiada (limite R$ 1.500.000) e 3% sobre o valor restante.
Antes do registro da escritura no cartório de imóveis. Em SP, via guia DAMSP emitida no portal da Prefeitura.
O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é um tributo municipal cobrado sempre que há transmissão onerosa de imóvel entre vivos — ou seja, em compras e vendas, permutas, dação em pagamento e cessão de direitos. Em São Paulo, o ITBI é regulamentado pela Lei Municipal 11.154/91 e administrado pela Secretaria Municipal da Fazenda.
A alíquota do ITBI em São Paulo é de 3% sobre o valor da transmissão. Para imóveis financiados pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH), há uma redução: aplica-se 0,5% sobre a parte financiada (até o limite do SFH, hoje R$ 1.500.000) e 3% sobre o valor restante da operação.
| Forma de pagamento | Alíquota | Aplicação |
|---|---|---|
| À vista ou parcelado direto com vendedor | 3% | Sobre o valor total da transmissão |
| Financiado pelo SFH (parte financiada) | 0,5% | Limitado ao teto SFH de R$ 1.500.000 |
| Financiado pelo SFH (parte restante) | 3% | Sobre o valor que excede o financiamento SFH |
A base de cálculo do ITBI em São Paulo é o maior valor entre:
Esta calculadora estima o ITBI com base no valor declarado. Se o VVR atribuído pela Prefeitura for maior, o imposto será calculado sobre o VVR. Para confirmar o VVR de um imóvel específico, consulte o portal da Secretaria Municipal da Fazenda.
O ITBI deve ser pago antes do registro da escritura no cartório de registro de imóveis. Sem o comprovante de pagamento, o cartório não realiza a transferência. Em geral, o pagamento é organizado pelo cartório responsável pela escritura ou diretamente pelo comprador via guia DAMSP no portal da Prefeitura.
Em regra, o comprador é responsável pelo pagamento do ITBI, mas as partes podem combinar diferente em contrato. Em transações com financiamento, o banco frequentemente exige o comprovante de pagamento do ITBI antes de liberar a operação.
A legislação prevê hipóteses específicas de não incidência ou imunidade, como nas operações de incorporação imobiliária e algumas situações no programa Minha Casa Minha Vida. Para confirmar se um caso específico tem direito a isenção, consulte a Secretaria Municipal da Fazenda ou um profissional de Direito Tributário.
São dois impostos diferentes sobre transmissão de imóveis:
Não, é uma estimativa. O ITBI oficial é calculado pela Prefeitura sobre o maior valor entre o declarado na escritura e o valor venal de referência (VVR). Use esta ferramenta para se orientar; para o valor exato, consulte a Secretaria Municipal da Fazenda de São Paulo.
É o valor que a Prefeitura de São Paulo atribui ao imóvel para fins de ITBI, atualizado anualmente. Pode ser maior ou menor que o valor da transação. Quando é maior, ele é usado como base de cálculo no lugar do valor declarado.
O ITBI normalmente é pago em parcela única antes do registro da escritura. A Prefeitura pode oferecer modalidades específicas em algumas situações. Verifique no portal da Secretaria Municipal da Fazenda.
Não. O SFH (Sistema Financeiro de Habitação) é uma modalidade específica de financiamento com regras de teto e juros. Existe também o SFI (Sistema Financeiro Imobiliário), que não tem o desconto de alíquota de 0,5% no ITBI. Confira no contrato com o banco qual a modalidade aplicada.
Em permutas com torna (diferença em dinheiro), o ITBI incide sobre cada transmissão. As regras específicas variam conforme o caso; consulte um profissional para situações complexas.
Não. As alíquotas e regras de ITBI variam por município. Esta calculadora é específica para São Paulo capital. Em breve, lançaremos calculadoras para Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Niterói, Porto Alegre, Recife e Fortaleza.
Compradores: estimar o custo extra além do preço do imóvel para planejar o orçamento da compra.
Corretores e imobiliárias: orientar clientes sobre o valor de fechamento total da operação durante a negociação.
Avaliadores e advogados: referência rápida em pareceres, laudos e documentos de partilha. Para dados de transações ITBI reais já declaradas em São Paulo (mais de 2,4 milhões registradas), use a plataforma Caxias IA.
Conheça as outras ferramentas gratuitas do Caxias IA: Consulta de Renda por Bairro (IBGE), Dados para Laudo por Cidade.